2021년 부 대박이네
2021년 부동산 판매가격 예측 안녕하세요 단희선생님입니다. 매년 연초, 연말이 되면 많은 부동산 전문가가 부동산 전망을 예측하는데 놀랍게도 백인은 흰색이에요. 왜 그럴까요?미래를 보는 관점이 모두 다르기 때문입니다.결론적으로 부동산의 미래를 예측하기는 정말 어렵다고 생각해요. 아니, 힘들지 않고 불가능할 것 같아요.하지만 개인 생각이 아닌 정확한 데이터를 중심으로 내년 또 10년 뒤 부동산 판매가격이 어떻게 될지 살펴본다.※ 동영상으로 보기가 편하신 분은 동영상 시청도 가능합니다.^^
부동산의 한가위 측정 방법은 크게 세 가지가 있습니다. 1. 비교방식으로 가장 많이 하는 방식이에요.뉴스사이트에서도 최저가를 검색해 사듯 부동산도 한가을을 볼 때 이것저것 비교하며 확인해 봅시다.발을 팔 거예요.발을 팔아서 비교적 싼 것을 찾을 거예요.정확한 정가는 고사하고 상대적으로 이게 싼지 비싼지 비교하는 방법이 정추 측정하는 첫 번째 방법입니다.2. 수입방식 상가나 오피스텔을 살 때 수익률이 최소한 45% 이상은 돼야 제 마음을 먹죠.그래서 수입 방식으로 판단하는 방식이 있습니다.원가방식,지금은이원가방식을메인으로내년,10년뒤부동산대추예측방법을확인해보도록합시다.부동산의 정가는 토지와 건물의 정가의 합입니다.아무리 높은 땅이라도 건물을 지을 수 없는 땅을 맹지라고 한다.따라서 부동산은 땅과 그 위에 있는 건물의 가치입니다.이것이 부동산의 정가이지만 재료입니다.토지와 건물의 재료값이 매년 어떻게 되는지 알 수 있다면 앞으로 부동산 정가가 어떻게 되는지 지원가 방식으로 알 수 있다.이 부동산의 토지 정가가 매년 오를까요?시간이 지날수록 같을까요? 아니면 떨어질까? 건물의 정가도 건물을 짓는 시인건비가 걸리고 자재비가 들잖아요.그 건물을 지을 때 신축 비용이 매년 오를까요?그대로일까요?시간이 지날수록 떨어질까요?토지의 정가에서도 건물의 정가에서도 미래의 정가의 추이를 알 수 있으면 예측할 수 있습니다.먼저 토지의 정추를 봅니다.
국토교통부에서 실시한 보도 자료입니다만, 올해 2월 12일에 발표를 했습니다.전국 공시지가 변동률은 6.33%, 서울은 7.89% 오른 땅값이 올랐다고 한다.예전엔 어땠나요?
여기를 보면, 2011년부터 2020년까지의 변동률이 나와 있다.표로 이렇게 보면 잘 모르죠?그래프로 본대요.
표준지 공시지가 변동률 추이입니다.계속 올라가고 있어요.2020년에는 변동률이 떨어진 것으로, 여전히 전년도에 비해 6.33%상승한 것입니다.이처럼 표준시 공시가격은 매년 오르고 있다.땅값이 계속 오르고 있다 라는 뜻이에요.올라가는 비율도 과거에 비해 급격히 상승하는 패턴을 보이고 있다.
이는 서울의 각 자치구별 표준공시지가가 어떻게 변화했는지를 보여 준다.2019년과 벌써 20년입니다작년도처럼 보면
전국과 서울시의 변동률을 보면, 서울시는 14%, 그리고 전국 평균은 9.49%, 당연히 전국 평균보다 서울시가 훨씬 높은 변동률을 나타내고 있습니다.작년 중심으로 표준공시지가격으로 했을 때 어디가 가장 많이 올랐는지 볼 수 있는데요.
1위가 강남구입니다 2위가 중구, 3위가 영등포구에 있는 걸 보면 서울의 각 자치구별로 어디가 올라갔는지도 알 수 있어요.이처럼 토지 판매가격은 해마다 오르고 있다.두 번째 부동산의 판매 가격을 결정하는 땅과 건물에서 건물을 뒤집어 본다.건물 판매가격은 매년 오를까요? 떨어지나? 그대로인가?
여기에 보면 국토 교통부가 발표한 것이지만 2020년도의 표준 건축비가 나와 있습니다.이 건축비가 매년 어떻게 바뀔까요?한번 볼게요~
우리는 건물을 지을 때 매년 정부에서 표준 건축비를 정해 줍니다. 2020년도에는 제곱미터 당 200만원 정도 평형으로 하면 약 600만원일 것입니다.그럼 표준건축비는 내년에는 어떻게 될까요?올라갈까요? 떨어질까요?이것은 과거로부터 패턴을 보면 알 수 있습니다.10년 전 2011년도에 가면 평방미터당 1,627,000원, 그 다음에는 163만원, 그 다음에는 1,664,000원, 과거부터 판매가격이 어떻게 변화하는지 위 화상을 다시 한 번 보세요.어떻게 됩니까?
1994년부터 보여주는 이미지입니다.매년 정기적으로 건축비가 상승하고 있다.물가가 오를 거예요.그럼 자재 가격이 오르고 인건비가 오르면 건축비는 당연히 오를 수밖에 없겠네요.원가방식으로본부동산할인가격은보셨다시피토지할인가도매년올라가고있고,건물할인가격도매년올라가고있어요.
부동산 판매가는 토지 판매가와 건물 판매가의 합계이기 때문에 결국 부동산 판매가는 원가 방식으로 볼 때 신규로 나오는 것은 계속 오를 수밖에 없는 패턴을 보이고 있다.저도 오랫동안 건물을 짓고 공급하는 일을 하고 있잖아요.그런데 매년 토지 판매 가격이 오른다. 매년 건축비가 오릅니다.즉! 원가가 오른다는 거죠.공급하는 입장에서는 전년도보다 판매가를 싸게 공급한다는 것은 사실상 불가능합니다.하지만 모든 판매 가격 이 원가 방식만으로 계산할 수는 없습니다.수요와 공급도 봐야 하고 정책도 봐야 한다.이것들은 통합적으로 진행되어 판매 가을을 결정하는데, 지금 알려드린 것은 원가 방식으로 봤을 때의 미래 예측입니다.부동산 판매 가격을 결정하는 변수가 많은데 그 변수가 매일 바뀝니다.그래서 미래를 예측하는 것은 불가능합니다.여러분이 아파트를 매입해 놓고 그 아파트 가격이 오르도록 기여할 수 있는 것은 0.0001%라도 있습니까? 없어요. 불가능한 일이에요.그래서 저는 부동산을 재테크를 할 때 통제 가능하고 예측 가능한 투자를 합니다.예를 들어 신축 개발, 리모델링, 용도 변경을 기준으로 부동산의 가치를 높이는 재테크를 많이 하고 있다.앞으로 자신의 노력으로 부동산 판매 가격을 올리고 통제 가능하고 예측 가능하게 재테크를 할 수 있는 다양한 방법을 공유해 나가겠습니다.단희선생님의 부동산 재테크 상담 신청하기(이미지 클릭) ▼
